Vendre en nue-propriété : rester chez soi tout en libérant son capitalPar l'Atelier du Viager
Vous êtes propriétaire de votre maison, vous souhaitez y vivre le plus longtemps possible, mais vous aimeriez aussi disposer d'un capital pour profiter de votre retraite, aider vos enfants ou financer un projet ? La vente en nue-propriété est une solution encore méconnue, qui permet de concilier ces deux souhaits.
Qu'est-ce que la nue-propriété ?
En droit, la pleine propriété d'un bien se divise en deux :
l'usufruit : le droit d'utiliser le bien (y habiter) ou d'en percevoir les revenus (le louer) ;
la nue-propriété : le droit de disposer du bien, c'est-à-dire d'en devenir pleinement propriétaire à terme.
Vendre la nue-propriété, c'est céder les murs tout en conservant l'usufruit. Le vendeur continue d'habiter son logement, ou de le louer, jusqu'à la fin de sa vie. Au décès de l'usufruitier, l'acquéreur devient automatiquement plein propriétaire, sans formalité ni frais supplémentaires.
Quelle différence avec le viager ?
La nue-propriété est proche du viager occupé, mais avec une différence essentielle : il n'y a pas de rente. Le vendeur perçoit la totalité du prix en une seule fois, le jour de la signature chez le notaire.
C'est une solution idéale pour ceux qui ont besoin d'un capital immédiat plutôt que d'un complément de revenu mensuel.
Comment est fixé le prix ?
Le prix de la nue-propriété correspond à la valeur du bien diminuée de la valeur de l'usufruit, qui dépend principalement de l'âge du vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus la part de la nue-propriété est élevée.
À titre indicatif, voici le barème fiscal utilisé pour le calcul des droits (article 669 du Code général des impôts) :
Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Dans la pratique, le prix de vente est librement négocié entre les parties. Il tient compte de l'espérance de vie, de la valeur locative du bien et du marché local. C'est là tout l'intérêt d'être accompagné par un professionnel.
Les avantages pour le vendeur
Rester chez soi en toute sécurité, sans changer ses habitudes.
Percevoir un capital immédiatement, librement utilisable.
Alléger ses charges : en principe, les gros travaux (toiture, murs porteurs…) sont à la charge du nu-propriétaire.
Préparer sereinement sa succession, en organisant son patrimoine de son vivant.
Les avantages pour l'acquéreur
Acheter un bien à prix décoté, souvent de 30 à 50 % sous sa valeur en pleine propriété.
Aucune gestion locative ni charge courante pendant la durée de l'usufruit.
Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur le bien : c'est l'usufruitier qui le déclare.
Un investissement patrimonial de long terme, qui se valorise avec le temps.
Qui paie quoi ?
En principe, et sauf accord contraire dans l'acte :
l'usufruitier (le vendeur) paie la taxe foncière, les charges courantes et l'entretien du bien ;
le nu-propriétaire (l'acquéreur) prend en charge les grosses réparations.
Ces règles peuvent être aménagées dans l'acte de vente : chaque situation mérite une étude personnalisée.
Être bien accompagné
La vente en nue-propriété est une opération patrimoniale importante, qui engage le vendeur comme l'acquéreur pour de nombreuses années. Évaluation du bien, calcul de la valeur de l'usufruit, rédaction des conditions, recherche d'un acquéreur : chaque étape demande rigueur et transparence.
À l'Atelier du Viager, nous accompagnons les vendeurs et les acquéreurs dans leurs projets de viager et de nue-propriété, avec écoute, pédagogie et respect des intérêts de chacun.
👉 Vous envisagez de vendre en nue-propriété ou d'investir ? Contactez-nous pour une étude personnalisée et gratuite de votre projet.
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Cet article a une vocation informative et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur à la date de publication.
