Le viager occupé : DUH ou usufruit ?

Comprendre la différence en 5 minutes

Le principe du viager occupé

Dans un viager occupé, le vendeur (crédirentier) reste vivre dans son logement après la vente, jusqu'à son décès. Ce maintien dans les lieux repose sur un droit réel, qui peut prendre deux formes : le droit d'usage et d'habitation (DUH), ou l'usufruit. Le choix entre les deux change ce que le vendeur peut faire du bien — et qui paie quoi.

DUH ou usufruit : le tableau comparatif

	DROIT D'USAGE ET D'HABITATION	USUFRUIT
Le vendeur peut habiter le bien	Oui	Oui
Le vendeur peut louer le bien	Non	Oui, et en percevoir les loyers
Qui paie la taxe foncière	En gé néral l'acheteur	Le vendeur (art. 605 C. civ.)
Qui paie l'entretien courant	Le vendeur, en général	Le vendeur (art. 605 C. civ.)
Qui paie les grosses réparations	En général l'acheteur	L'acheteur (art. 606 C. civ.)
Répartition fixée par la loi ?	Non : à préciser dans l'acte	Oui, par défaut
Valeur du droit	Plus limitée	Plus étendue

Grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, toiture, murs de soutènement et de clôture (art. 606 C. civ.).

À retenir

• Le DUH, c'est le droit d'y vivre. L'usufruit, c'est le droit d'y vivre ou d'en tirer un revenu.

• Avec l'usufruit, la répartition des charges (taxe foncière, entretien, grosses réparations) est fixée par le Code civil.

• Avec le DUH, rien n'est automatique : tout doit être précisé dans l'acte de vente notarié.

• En pratique, le DUH coûte souvent moins cher en charges à l'acheteur qu'un usufruit — un point à négocier au cas par cas.

Madame Auger Immobilier · Atelier du Viager

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